2026-09-12 17:59:42 分类：案例研讨
去年冬天找我咨询的小吴，现在想起来还替他窝火。
刚结婚，凑了六个钱包在杭州临平买了套九十平的刚需房，搬进去才三个月，玄关柜里刚买的婚戒、一台工作用的Mac全没了。
小偷怎么进来的？单元楼的电磁门禁坏了整整七天，物业一直没修，门全天敞着，小偷混上去，试了试没反锁的门，推门就进。
坏了一周的门禁，是谁在拖？
说实话，现在很多小区的安保，就是摆样子。
门口站个保安，要么在玩手机，要么连访客登记都懒得做，更别说坏了的设施一拖半个月。小吴说，门禁坏的第二天他就找了管家，管家说“已经报给工程了，配件要调货”，第三天再问，说“物流慢，再等等”，等了七天，小偷进来了，配件还没到。
杭州小区损坏未维修的单元电磁门禁
我翻了翻小吴小区的物业服务合同，上面写得明明白白：24小时安保巡逻，公共门禁系统全天候正常运行。物业费四块五一平，比周边小区贵了快一块钱，收的就是安保的钱，结果连个门都修不好。
不过话说回来，这种情况真不是少数。我上个月去佛山出差，朋友住的小区，北门的岗亭根本没人，出入口的杆坏了，任何车都能进，小区里已经连续丢了三辆电动车了，物业还是那套话：走流程，等审批。
钱都花去哪了？懂的都懂。要么拿去给物业总公司冲业绩，要么挤出来搞那些没用的面子工程，大门口搞个花里胡哨的网红水景，真正能保命保财产的安保，能省就省。
物业甩锅：我不负责业主家防盗？合法吗？
小吴找物业索赔的时候，物业经理说的话差点给我气笑了。
他说：“我们只负责小区公共区域的卫生和秩序，你家进贼是小偷的问题，找警察去，我们没义务给你看家门。
这话坑了多少业主？太多人一听，觉得好像有理，就自认倒霉了。
真的合法吗？扯。
小区物业办公室张贴的安保免责提示公告
我翻《民法典》给小吴画了重点，第九百四十二条写得清清楚楚：物业服务人应当维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
什么叫合理措施？你的门禁坏了，业主反映了一个星期你不修，这叫合理措施吗？陌生人随便进小区进单元楼，你连问都不问，这叫合理措施吗？
当然，我也不说丢了东西物业要全赔，毕竟小偷才是直接责任人。但物业安保缺失属于未尽到安全保障义务，要按照过错程度承担相应的赔偿责任。
小吴这个案子最后没走诉讼，调解下来，物业赔了一万二，刚好是他丢的电脑加钻戒的三成，对方也认了——毕竟理亏，真闹到法院，判得只会更重。
遇到物业安保缺失，你该攥住哪几张牌？
遇到物业安保缺失，你该攥住哪几张牌？
很多业主遇到这事第一反应就是闹，或者直接拒交物业费，其实不对，闹解决不了问题，直接拒交物业费反而会被物业反过来起诉。
给大家说几个实打实能用的办法：
第一，先留证据。门禁坏了拍视频拍照片，找物业的聊天记录、通话录音全部存好，千万别删。真出了事，出警记录、丢东西的购物凭证全部整理好，这是你索赔的基础。
第二，先找居委会或者街道办的物业科投诉，现在很多地方对物业的监管其实挺严的，只要你证据足，一般都会出面协调，比你自己跑效率高多了。
第三，如果物业一直不改，压根不履行安保义务，你可以联合业主委员会换物业，也可以起诉要求减交物业费，真出了人身财产损失，直接起诉索赔就行。
之前我看过一个判决，一个小区一半摄像头都是坏的，业主家被盗，法院判物业承担百分之四十的责任，业主胜诉了。还有的小区，安保缺失半年修不好，法院直接支持业主减交百分之三十的物业费，合情合理。
说白了，你花了钱买安保服务，物业就得干活。别听那些物业忽悠你“我没责任”，真出了问题，该要的赔偿一分都不能少。
毕竟，几百万买的房子，连个安稳都给不了，算什么家呢？对吧。
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文章名称：物业安保缺失不是小事！一宗入户盗窃案撕开物业甩锅的潜规则
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