2026-09-18 11:44:37 分类：法理精研
上周三傍晚，我在巷口茶摊坐着，老陈一屁股坐我对面，脸拉得比驴长。掏半天掏出来一张皱巴巴的物业费收据，边递边叹气，指节都因为攥得太紧泛白。
他家住老小区三楼，半年前楼下本来闲置的配套架空层，被物业租出去开了棋牌室。从那以后，老陈一家就没睡过安稳觉。
我孙子下个月高考，老太婆心脏不好，你说说，这叫什么日子。
物业说“我们管不了”，你就信了？
老陈找了物业不下十次。每次去，经理都端着茶杯撇撇嘴，说人家有正规营业执照，我们一个物业哪有权利赶人，你要闹你自己去法院告去。
老陈没读过多少书，一听这话就蔫了。回来跟邻居念叨，都说算了，忍忍吧，胳膊拧不过大腿。
说实话，我听过太多这种话。好像业主买了房，就只剩下交物业费的义务，什么安安稳稳睡觉的权利，什么公共区域的收益，全都是可有可无的东西。真惹了麻烦，只能自己捏着鼻子认。
小区住宅楼底层临街棋牌室门口
那天我跟老陈说，你别急着认。物业拿了你的物业费，本来就有义务维护小区的居住环境，他说管不了，那是他不想管，不是他没义务管。
这不是你一个人的事，是全体业主的事。
那张皱收据里藏着的知情权
老陈掏出来的这张收据，我翻过来调过去看，其实我不是看物业费交了没，我是提醒他，你交了物业费，你就有权利查小区的账，查公共区域的所有出租合同。
很多人活了一辈子都不知道，小区所有公共区域，包括架空层、电梯广告、地面车位、临街商铺，这些地方的收益，全都是全体业主的，不是物业的。物业只是帮咱们管着，咱们随时有权查账，有权要求分钱。
老陈一开始还不信，说哪有这种好事，物业能把钱吐出来？
我让他牵头，找了五个同单元的业主，写了一份书面申请，要求物业公开小区近五年的公共收益账目，还有架空层的出租合同。一开始物业还挡着，说这是内部机密，不能看。老陈把民法典条文打印出来贴在物业门口，不到三天，物业就乖乖把所有材料摆出来了。
业主手写小区公共收益查询申请书
不查不知道，一查吓一跳。这个架空层租给棋牌室，每个月租金八千，租了整整六年，一分钱都没进小区公共账户，全进了物业自己的腰包。更离谱的是，租给棋牌室这件事，从来没开过业主大会，从来没征求过任何一个业主的同意。
本来就是咱们自己的地方，物业偷偷卖了挣钱，还说管不了扰民的事，脸呢？
闹到法院才知道，业主权利从来不是摆设
闹到法院才知道，业主权利从来不是摆设
证据拿到手，老陈胆也壮了，直接拉着三个业主代表，把物业和棋牌室一起告到了法院。诉讼请求就两条：第一，棋牌室立刻搬走，恢复架空层原来的用途；第二，把六年一共四十八万的公共收益，还给全体业主。
开庭那天我去了，物业的律师还在那狡辩，说业主无权干涉物业的正常经营管理，说棋牌室证照齐全，业主不该多管闲事。
法官听完，直接拿出法条念了出来：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有占有、使用、收益和处分的权利。改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
物业私自出租共有部分挣钱，本身就是违法的，侵权了。还有什么好说的？
最后判决下来，跟我们想的一模一样：棋牌室一个月内搬离，物业把四十八万公共收益退还给小区业主委员会，还给老陈和几个原告每人赔了两千块的精神抚慰金。
拿到判决那天，老陈专门给我送了一斤自家种的茶叶，叶子嫩得能掐出水。
现在大半年过去，楼下的架空层改成了小区的健身角，放了两张乒乓球桌，还有几个大爷天天早上去练太极。老陈孙子也考完了，考得不错，去外地读大学了。老太婆的心脏病也稳了，天天晚上能睡整觉。
前阵子我路过那个小区，看见老陈蹲在单元门口择菜，跟邻居唠嗑，阳光晒在他背上，暖乎乎的。
其实说来说去，业主权利哪是什么写在法典上的冷冰冰的文字啊？不就是咱们普通老百姓买了房，想安安稳稳过自己的小日子，想睡个安稳觉，想自己的东西不被别人拿走吗？
不过话说回来，你自己不站出来要，谁会主动把权利放到你手里呢？对吧。
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文章名称：楼下的棋牌室和被遗忘的业主权利
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